Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LVR) là gì?

Khi nhà đầu tư (NĐT) tìm kiếm một khoản vay mua nhà ở Úc, NĐT sẽ gặp thuật ngữ LVR – Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LVR). Tính toán LVR bao nhiêu là rất quan trọng để tìm được khoản vay mua nhà có lợi nhất cho kế hoạch đầu tư bất động sản Úc.

Các tính LVR

Tỷ lệ cho vay trên giá trị (loan to value ratio – LVR) được tính theo công thức:

LVR = (Giá mua tài sản – số tiền đặt cọc)/Giá mua tài sản

Trong đó: LVR được biểu thị bằng phần trăm. Nếu bạn có LVR là 80% nghĩa là bạn đã đặt 20% tiền đặt cọc. Vậy số tiền phải vay là 80%.

LVR là một thuật ngữ phổ biến trong ngành vay thế chấp. Mỗi đơn vị cho vay mua nhà đều có LVR tối đa, cho người vay biết số tiền đặt cọc tối thiểu là bao nhiêu.

Ví dụ LVR đơn giản

Bạn mua một tài sản trị giá 700.000 AUD với khoản tiền cọc của là 140.000 AUD.

• Vậy LVR = (700.000 – 140.000) / 700.000 = 80%
• Một số ví dụ khác:

LVR được bảo hiểm và LVR tối đa

Tại sao lại có 2 loại LVR? Nhà đầu tư có thể tận dụng LVR như thế nào? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây.

LVR được bảo hiểm

Khi người đi vay có LVR cao hơn 80% sẽ phải đóng “Bảo hiểm thế chấp” hay Lenders mortgage insurance (LMI).

LMI là một loại bảo hiểm phải trả cho người cho vay khi vay thế chấp. LMI được sử dụng rộng rãi ở nhiều quốc gia như: Mỹ, Úc, Canada (điều kiện khác nhau). Mục đích của nó là bù đắp tổn thất trong trường hợp người vay thế chấp không có khả năng trả khoản vay và người cho vay không thể thu hồi chi phí sau khi tịch thu và bán tài sản thế chấp.

LMI bảo vệ người cho vay, nếu người vay không trả được khoản vay mua nhà và thiếu hụt sau khi bán tài sản. Mặc dù người vay là người trả phí bảo hiểm nhưng LMI sẽ không bảo vệ người vay. LMI chỉ bảo vệ người cho vay. 

LMI có thể tốn hàng nghìn đô, nhưng  LVR được bảo hiểm tối đa có thể là 90% hoặc 95%. Tức người vay có thể vay nhiều hơn và tốn tiền cọc ban đầu ít hơn. Nếu tính toán kỹ, NĐT có thể tận dụng LVR có bảo hiểm cho kế hoạch đầu tư của mình. Và đây là lý do tại sao các khoản cho vay mua nhà có hai LVR.

LVR tối đa

LVR tối đa đề cập đến số tiền cọc thấp nhất NĐT cần đóng để có thể vay mà không phải trả bảo hiểm thế chấp cho người cho vay. LVR tối đa đối với hầu hết các khoản vay ở Úc là 80%, đôi khi có thấp hơn thấp hơn.

Ví dụ về 2 loại LVR

Để thấy sự khác biệt của 2 loại LVR, chúng ta xét 2 ví dụ sau:

1. Khoản vay mua nhà A: Khoản vay có LVR tối đa là 80% và LVR được bảo hiểm tối đa là 80% → Bạn cần đặt cọc 20% để nhận khoản vay này và không thể trả LMI để nhận khoản vay với số tiền gửi nhỏ hơn.
2. Khoản vay mua nhà B: Khoản vay có LVR tối đa là 80% nhưng LVR được bảo hiểm tối đa là 90%. → Bạn có thể:
   • Vay với khoản đặt cọc 20% và không cần đóng LMI, hoặc
   • Vay với khoản đặt cọc từ 19 đến 10% giá trị tài sản và trả LMI.

LVR tái cấp vốn

LVR cũng quan trọng đối với các nhà tái cấp vốn nhưng nó hơi khác một chút. Thay vì tính số tiền đặt cọc, NĐT cần tính giá trị tài sản. Công thức LVR của nhà tái cấp vốn sẽ tính như sau:

LVR (tái cấp vốn) = (Trị giá tài sản hiện tại – số tiền vay chưa trả)/ Trị giá tài sản hiện tại x 100

Trong công thức này, các giá trị sẽ được ước tính như sau:

• Trị giá tài sản hiện tại: Đừng sử dụng giá mua tài sản. Thay vào đó, NĐT cần ước tính giá trị thị trường hiện tại của nó bằng cách xem xét doanh số bán bất động sản tương tự gần đây trong khu vực. NĐT có thể nhận được định giá tài sản miễn phí thông qua các trang web bất động sản khác nhau hoặc trả tiền để định giá chuyên nghiệp.
• Số tiền vay chưa trả: Kiểm tra số tiền vay còn lại bằng cách đăng nhập vào nền tảng hoặc ứng dụng trực tuyến của người cho vay và kiểm tra số tiền còn lại trong khoản vay mua nhà.

Đây là một ví dụ:

• Ngôi nhà của bạn trị giá 800.000 USD.
• Bạn còn 300.000 USD để trả khoản vay mua nhà.
• LVR (tái cấp vốn) = (800.000-300.000)/800.000 x 100 = 62.5%.

Với LVR là 50%, người tái cấp vốn có thể sẽ đủ điều kiện cho hầu hết các khoản vay mua nhà, vì rất nhiều khoản cho vay mua nhà có LVR tối đa là 80%. NĐT cần chứng minh điều kiện thu nhập có thể tiếp tục trả nợ và không gặp khó khăn gì khi tái cấp vốn cũng như với LVR mạnh như vậy thì cơ hội được duyệt hồ sơ rất cao.

Có thể vay tiền mua nhà với 95% hoặc 100% LVR không?

Hoàn toàn có thể. Mặc dù chúng không phổ biến như các khoản vay có LVR được bảo hiểm tối đa 80% đến 90% nhưng bạn chắc chắn có thể tìm được các khoản vay có LVR 95%. Các khoản vay này được cung cấp chỉ với khoản đặt cọc 5%, nghĩa là bạn có thể nhảy vào thị trường bất động sản Úc với khoản tiền gửi tiết kiệm nhỏ hơn nhiều. Đây là một ví dụ để cho thấy khoản tiền gửi 5% nhỏ hơn bao nhiêu.

Người bảo lãnh khoản vay mua nhà với 100% LVR

Cách đây rất lâu (trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008), những người cho vay thực sự đã cấp cho một số người đi vay 100% giá trị tài sản. Hiện nay việc này đã không còn phổ biến nhưng vẫn có một ngoại lệ: khoản vay mua nhà có người bảo lãnh.

Một số người cho vay sẽ cho vay trên 95% nếu bố mẹ bạn sở hữu tài sản và sẵn sàng đóng vai trò là người bảo lãnh. Nghĩa là họ đồng ý chịu trách nhiệm về một phần khoản vay hoặc toàn bộ nếu người vay không thể trả khoản vay của mình.

Đó là một lựa chọn đầy rủi ro. Trong trường hợp xấu nhất, người đi vay không trả được nợ và cha mẹ buộc phải bán nhà để trả nợ. Nhưng nếu tất cả mọi người tham gia vào thỏa thuận đều hiểu được rủi ro và nhận được lời khuyên tài chính độc lập thì mọi việc có thể diễn ra tốt đẹp. Sử dụng người bảo lãnh cũng giúp bạn tránh được LMI. Ví dụ để thấy lợi ích của người đảm bảo:

• Người vay có 5% tiền đặt cọc
• Cha mẹ người vay đảm bảo thêm 15% số tiền đặt cọc → Tổng LRV lúc này là 20% và người vay tránh được LMI.
• Sau một thời gian, người vay trả được số tiền vay bằng số tiền cha mẹ đã bảo đảm → Dù người vay mất khả năng trả phần vay còn lại, người đảm bảo cũng không bị ảnh hưởng.

Chương trình cho lần vay mua nhà đầu tiên

Những người mua nhà lần đầu đáp ứng các tiêu chí đủ điều kiện nhất định cũng có thể được vay mua nhà với khoản đặt cọc 5% (LVR= 95%) bằng cách sử dụng Chương trình đặt cọc cho khoản vay mua nhà lần đầu của Chính phủ liên bang.

Chương trình này cho phép người mua đủ điều kiện vay 95% giá trị tài sản. Lợi ích chính là người mua nhà không phải trả LMI vì chính phủ sẽ đóng vai trò là người bảo lãnh cho khoản vay.