Người nước ngoài đầu tư bất động sản Úc

Bất động sản Úc đã là điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài trong nhiều năm. Việc mua bất động sản với tư cách là nhà đầu tư nước ngoài đi kèm với các quy tắc và quy định bổ sung mà bạn cần phải tuân theo. Bài chuyên đề sau đây sẽ trình bày quy trình mua bất động sản Úc dành cho người nước ngoài và các quy định NĐT cần biết về loại hình đầu tư này.

Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Úc không?

Câu trả lời là: Có, người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Úc để đầu tư.

Theo trang web của Ủy ban Đánh giá Đầu tư Nước ngoài (Foreign Investment Review Board – FIRB):

Nói cách khác, các quy định về đầu tư bất động sản nước ngoài của Úc khuyến khích người mua nước ngoài mua các tòa nhà mới để kích thích việc xây dựng nhà ở mới.

Mua nhà mới và nhà cũ

Các nhà đầu tư nước ngoài mua các tòa nhà mới hoặc đất trống (miễn là bạn xây dựng bất động sản trên đất) sẽ dễ dàng hơn so với mua một bất động sản đã xây sẵn. Cụ thể, NĐT sẽ ít bị giám sát hơn nếu mua:

• Các tòa nhà mới: Gần như không có điều kiện kèm theo khi mua một ngôi nhà mới.
• Đất trống: Nếu mua đất trống, điều kiện chính là bạn phải hoàn thành việc xây dựng nhà ở trên đất trong vòng 4 năm. Bạn không thể chỉ mua đất trống và giữ nó vô thời hạn.

Đôi với những ngôi nhà đã có từ lâu (những tòa nhà không mới). Nhà đầu tư nước ngoài không được phép mua nhà ở đã có sẵn trừ các trường hợp sau:

• Mua nhà để ở tạm thời: Bạn phải bán nó sau khi hết visa, trừ khi bạn trở thành thường trú nhân hoặc công dân.
• Mua một ngôi nhà đã có sẵn để phá bỏ nó và phát triển thêm nhà ở: Bởi vì mục đích của chế độ đầu tư nước ngoài là khuyến khích xây dựng nhà ở mới, bạn có thể đăng ký mua nhà ở hiện có nếu bạn dự định phá dỡ và xây nhà ở mới. Điều kiện là bạn phải xây dựng và cung cấp thêm nhà ở mới, tức là thay 1 căn nhà bằng 3 căn nhà phố.

Quy trình mua BĐS Úc dành cho người nước ngoài

Để đầu tư mua nhà ở Úc, nhà đầu tư nước ngoài cần hoàn tất các bước như sau:

• Bước 1: Tìm kiếm bất động sản phù hợp.
• Bước 2: Xin giấy phép mua bất động sản từ FIRB.
• Bước 3: Đóng phí cho FIRB, ký hợp đồng đất và hợp đồng xây dựng.
• Bước 4: Nhà đầu tư đóng tiền mua đất, các loại thuế, phí
• Bước 5: Nhận sổ

FIRB là ai?

Ủy ban Đánh giá Đầu tư Nước ngoài (Foreign Investment Review Board – FIRB) là một cơ quan của chính phủ Úc, chịu trách nhiệm kiểm duyệt đơn đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư hoặc mua nhà ở Úc. Nhà đầu tư nước ngoài muốn mua bất động Úc phải nộp đơn xin phê duyệt thông qua FIRB trước.

NĐT nước ngoài thường cần phải được FIRB chấp thuận trước khi:

• Mua cổ phiếu hoặc tài sản (ví dụ: đất nông nghiệp);
• Tham gia vào các giao dịch khác liên quan đến các tập đoàn, quỹ tín thác đơn vị hoặc doanh nghiệp có quan hệ với Úc;
• Có lợi ích vật chất đáng kể tại một tổ chức của Úc trên ngưỡng được cho phép.

Ai cần nộp đơn xin FIRB?

1. Người đang giữ Visa Tạm trú Úc (visa đầu tư – kinh doanh 188, visa hôn nhân, 482 hoặc visa sinh viên)
2. Nhà đầu tư nước ngoài
3. Ngoại lệ dành cho công dân nước ngoài:

• • Đang mua một bất động sản mới mà nhà phát triển bất động sản đã nhận được giấy chứng nhận miễn trừ. Giấy chứng nhận miễn trừ được cấp cho người nước ngoài để được chấp thuận trước cho việc thu hồi đất mà không cần phải xin phê duyệt riêng.
  • Được thừa kế tài sản.
  • Được trao tài sản do lệnh của tòa án hoặc giải quyết tài sản.
  • Là một nhà đầu tư chính phủ (kèm các quy định bổ sung áp dụng cho các nhà đầu tư chính phủ).

Đăng ký FIRB diễn ra như thế nào?

Trước khi nộp đơn xin phê duyệt mua bất động sản đầu tư, NĐT nước ngoài nên nhờ chuyên gia tư vấn pháp lý để đảm bảo rằng bạn hiểu và tuân thủ tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết. Sau đó, bạn có thể làm theo các bước dưới đây để xin phê duyệt đầu tư nước ngoài:

1. Đọc hướng dẫn trên web của FIRB để nắm thông tin cần thiết.
2. Truy cập trang web ATO và nhấp vào “Start your application”.
3. Điền vào mẫu đơn với thông tin liên lạc, hộ chiếu, giấy tờ thị thực và bất kỳ số tham chiếu đơn FIRB nào trước đó.
4. Cung cấp thông tin chi tiết về địa chỉ và quyền sở hữu của tài sản bạn muốn mua.
5. Đọc và ký vào bản tuyên bố.
6. Nộp đơn và nộp lệ phí liên quan.
7. Quyết định về đơn đăng ký của bạn thường được đưa ra trong vòng 30 ngày và bạn sẽ được thông báo về quyết định đó trong vòng 10 ngày.

Lệ phí nộp đơn FIRB

Phí FIRB (Áp dụng từ ngày 01/07/2023 – 30/06/2024) áp dụng cho tài sản dưới 75.000AUD là 4.200 AUD. Đối với tài sản từ 1 triệu AUD, phí FIRB tăng thêm 14.100 AUD mỗi bậc tùy vào loại bất động sản, nhưng không cao hơn 1.119.100AUD. Cụ thể:

• Đất ở: Các mức phí tăng sau mỗi 1 triệu AUD;
• Đất nông nghiệp: Các mức phí tăng sau mỗi 2 triệu AUD;
• Đất thương mại và chung cư: Các mức phí tăng sau mỗi 50 triệu AUD.

Ví dụ:

Nguồn: https://foreigninvestment.gov.au/

Sau khi được FIRB chấp thuận, NĐT có thể đăng ký khoản vay mua nhà với người cho vay ở Úc.

Hạn chế cho vay mua nhà

Nhà đầu tư nước ngoài có thể vay để mua nhà ở Úc, điều quan trọng là phải so sánh cẩn thận các khoản vay và người cho vay. Nhiều người cho vay ở Úc đặt ra các tiêu chí cho vay chặt chẽ hơn đối với người mua nước ngoài. Ví dụ:

• Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LVR) thấp hơn. LVR đề cập đến quy mô tiền gửi của NĐT so với giá của tài sản → có thể cần một khoản đặt cọc lớn hơn (khoảng 30-40%) để đủ điều kiện vay thế chấp.
• Lãi suất cao hơn. Người cho vay chỉ có thể cung cấp khoản vay cho khoản đầu tư của bạn với lãi suất cao hơn lãi suất thấp nhất trên thị trường .
• Hạn chế về thu nhập nước ngoài. Một số người cho vay sẽ không chấp nhận đơn xin vay tiền từ những người tạm trú trừ khi họ có thu nhập ở Úc.

NĐT nước ngoài muốn vay tiền mua nhà nên vay vốn từ các ngân hàng quốc tế hoạt động tại Úc, chẳng hạn như HSBC hoặc Citibank. Ngoài ra, NĐT cũng có thể liên hệ với môi giới (broker) – những người có mối quan hệ rộng với nhiều ngân hàng khác nhau để có nhiều sự lựa chọn hơn.

NĐT bất động sản Úc phải đóng thuế thu nhập đối với bất kỳ khoản lợi nhuận nào kiếm được khi bán tài sản.